介绍
# Australian Mortgage Calculator
为澳大利亚房产买家提供全面的房贷计算。所有金额均为澳元（AUD）。
## 快速计算
### LVR（贷款价值比） ``` LVR = (Loan Amount / Property Value) × 100
Example: - Property: $800,000 - Loan: $640,000 - LVR: 80% ```
### 月供（本金与利息） ``` M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1]
Where: - P = Principal (loan amount) - r = Monthly interest rate (annual rate / 12) - n = Total months (loan term × 12)
Example: $500,000 loan at 6.5% over 30 years - Monthly rate: 0.065/12 = 0.00542 - Months: 360 - Monthly repayment: $3,160 ```
### 只付息还款 ``` Monthly IO = Principal × (Annual Rate / 12)
Example: $500,000 at 6.5% - Monthly IO: $2,708 ```
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## 各州印花税（2024-25）
### NSW（新南威尔士州） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $16,000 | 1.25% | | $16,001 – $35,000 | $200 + 超出部分的 1.50% | | $35,001 – $93,000 | $485 + 超出部分的 1.75% | | $93,001 – $351,000 | $1,500 + 超出部分的 3.50% | | $351,001 – $1,168,000 | $10,530 + 超出部分的 4.50% | | 超过 $1,168,000 | $47,295 + 超出部分的 5.50% |
**首次购房者**：80 万澳元以下全额免征；80 万至 100 万澳元享有优惠
### VIC（维多利亚州） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $25,000 | 1.4% | | $25,001 – $130,000 | $350 + 超出部分的 2.4% | | $130,001 – $960,000 | $2,870 + 超出部分的 6.0% | | 超过 $960,000 | 统一 5.5% |
**首次购房者**：60 万澳元以下全额免征；60 万至 75 万澳元享有优惠
### QLD（昆士兰州） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $350,000 | 1.0%（最低 $0） | | $350,001 – $540,000 | $3,500 + 超出部分的 3.5% | | $540,001 – $1,000,000 | $10,150 + 超出部分的 4.5% | | 超过 $1,000,000 | $30,850 + 超出部分的 5.75% |
**首次购房者**：70 万澳元以下全额免征（新房）；现房享有优惠
### WA（西澳大利亚州） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $120,000 | 1.9% | | $120,001 – $150,000 | $2,280 + 超出部分的 2.85% | | $150,001 – $360,000 | $3,135 + 超出部分的 3.80% | | $360,001 – $725,000 | $11,115 + 超出部分的 4.75% | | 超过 $725,000 | $28,453 + 超出部分的 5.15% |
**首次购房者**：43 万澳元以下全额免征；43 万至 53 万澳元享有优惠
### SA（南澳大利亚州） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $12,000 | 1.0% | | $12,001 – $30,000 | $120 + 超出部分的 2.0% | | $30,001 – $50,000 | $480 + 超出部分的 3.0% | | $50,001 – $100,000 | $1,080 + 超出部分的 3.5% | | $100,001 – $200,000 | $2,830 + 超出部分的 4.0% | | $200,001 – $250,000 | $6,830 + 超出部分的 4.25% | | $250,001 – $300,000 | $8,955 + 超出部分的 4.75% | | $300,001 – $500,000 | $11,330 + 超出部分的 5.0% | | 超过 $500,000 | $21,330 + 超出部分的 5.5% |
**首次购房者**：65 万澳元以下的房产免征印花税（符合资格的买家）
### TAS（塔斯马尼亚州） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $3,000 | $50 | | $3,001 – $25,000 | $50 + 超出部分的 1.75% | | $25,001 – $75,000 | $435 + 超出部分的 2.25% | | $75,001 – $200,000 | $1,560 + 超出部分的 3.50% | | $200,001 – $375,000 | $5,935 + 超出部分的 4.00% | | $375,001 – $725,000 | $12,935 + 超出部分的 4.25% | | 超过 $725,000 | $27,810 + 超出部分的 4.50% |
**首次购房者**：60 万澳元以下的房产享受 50% 的印花税折扣
### NT（北领地） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $525,000 | V = 0.06571441 × V^2 ÷ 1000 | | 超过 $525,000 | 统一 5.45% 减去 $4,823.45 |
**首次购房者**：65 万澳元以下的房产最高可享受 $18,601 的折扣
### ACT（澳大利亚首都领地） | 房产价值 | 税率 | |----------------|-----------| | $0 – $260,000 | 每 $100 或其部分 $0.60 | | $260,001 – $300,000 | $1,560 + 每 $100 $2.20 | | $300,001 – $500,000 | $2,440 + 每 $100 $3.40 | | $500,001 – $750,000 | $9,240 + 每 $100 $4.32 | | $750,001 – $1,000,000 | $20,040 + 每 $100 $5.90 | | $1,000,001 – $1,455,000 | $34,790 + 每 $100 $6.40 | | 超过 $1,455,000 | $63,910 + 每 $100 $4.54 |
**首次购房者**：100 万澳元以下全额免征（需通过收入测试）
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## LMI（贷款机构房贷保险）
当 LVR > 80% 时需要购买 LMI。预估费率：
| LVR | LMI 占贷款百分比 | |-----|------------------| | 80.01% – 85% | 0.5% – 1.0% | | 85.01% – 90% | 1.5% – 2.5% | | 90.01% – 95% | 3.0% – 4.5% |
**示例**：90% LVR 的 60 万澳元贷款 - LMI 预估：约 $12,000 – $15,000（可计入贷款）
> 注意：实际 LMI 会因贷款机构、LVR 档位、贷款金额和借款人情况而异。请使用贷款机构的计算器获取准确报价。
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## 首次购房置业补助（FHOG）
| 州 | 补助金额 | 房产上限 | |-------|--------------|--------------| | NSW | $10,000 | $600,000（仅限新房） | | VIC | $10,000 | $750,000（偏远地区：更高） | | QLD | $30,000 | $750,000（仅限新房） | | WA | $10,000 | $750,000（新房） | | SA | $15,000 | $650,000（仅限新房） | | TAS | $30,000 | $600,000（仅限新房） | | NT | $10,000 | 无上限（新房） | | ACT | 已废除 | — |
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## 借贷能力（快速估算）
基本经验法则： ``` Max Borrowing ≈ (Annual Income × 6) – Existing Debts
More conservative: Max Borrowing ≈ (Annual Income × 5) – Existing Debts ```
影响实际借贷能力的因素： - 收入类型（受薪雇员 vs 自雇人士） - 现有债务（信用卡、HECS、汽车贷款） - 生活开支（HEM 基准） - 利率缓冲（通常为 +3%） - 受抚养人
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## 主要联系方式
- **Revenue NSW**: revenue.nsw.gov.au - **State Revenue Victoria**: sro.vic.gov.au - **Queensland Treasury**: qld.gov.au/housing - **WA RevenueWA**: wa.gov.au/revenuelicensing - **RevenueSA**: revenuesa.sa.gov.au - **Tasmania State Revenue**: treasury.tas.gov.au - **NT Treasury**: treasury.nt.gov.au - **ACT Revenue**: revenue.act.gov.au
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## 免责声明
本技能提供的信息仅供教育参考。印花税税率、优惠和补助会定期调整。在做出房产决策前，请务必核实官方州税务部门的信息，并咨询合格的房贷经纪人或财务顾问。
**由 [Oney & Co](https://oneyco.com.au) 构建** — 帮助澳大利亚人清晰了解贷款事宜。